吹田日記

住み始めて色々あったことを書く日記

雑考

風邪引いて外に出れないので部屋でモニターに張り付いているわけですが、非常に興味深いブログが更新されました。

www.e-mansion.co.jp

「周辺の過去分譲事例の影響」について言及されているのですが、TPHNT(※1)の値付けに関して学びがありました。

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TPHNTの土地の仕入れ価格が比較的リーズナブルだったのは過去のIR情報からわかるのですが、デベロッパーが何故この価格をつけたのかということに疑問を持っていました。安く仕入れて高く売るのは商売の基本ですので土地の仕入れそれ自体が販売価格に直結するわけではないと考えます。それなのにとてもリーズナブルな価格(坪単価200万~)で分譲するのは何故か。

このブログでは富久クロスが例に出されていますが、ちょうどTPHNTに置き換えて考えることができるように思います。比較用のローレルコート新宿タワーはN4.TOWERに。中之島島内でタワーが建設されたのは2009年9月16日に竣工されたN4.TOWER以来2本目ですのでN4.TOWERの新築価格が「同じタワマンとして参考に資する有益な情報の1つ」になると思われるのです。(N4.TOWERの平均坪単価は200万半ば)

TPHNTを値付けを計画する際にN4.TOWERを参考にネガティブな要素
・フラッグシップタワーなので大失敗できない
・京阪中之島駅の駅力が低い
・戸数が多く囲まれ感のある部屋が多数
・地元住民の需要は大きくない
なにわ筋線は折込みにくい
・マイナス金利が導入されることが予想されていない
を勘案し、高層階はそれなりに、低層階もそれなりに、結果中層階もそれなりに値付けして全体的にマイルドな方向に値付けが振れたのかなと思いました。

ネタ元のモモレジさんのコチラの記事は以上のことを理解した上で読むと非常に味わい深いものがあります。

mansion-madori.com

更に大事なことを言えばTPHNTで最新の事例が更新された上に土地の取得価格上昇、人件費の上昇、なにわ筋線を織り込むetcなので南西にタワーが建築されるとして・・・うっ、頭がっ。

※1 The Park House Nakanoshima Tower

追記

N4の掲示板を眺めているとザ・北浜と比較検討がループしていて10年経つのに中の人は全然進歩してないということがわかりました。

N4.TOWER:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7087/res/1-1000/

The Kitahama:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6657/res/1-1000/